Vendita

Profilo operativo

 

Definizione e fonti regolatrici

Caratteristiche generali

Soggetti

Oggetto

Il prezzo

La causa

La consegna

Spese del contratto

Vendita con patto di riscatto: osservazioni generali

 

Definizione e fonti regolatrici

 

Il Titolo III del Libro IV del Codice civile contiene la disciplina dei contratti nominati o tipici, ossia di quei contratti che per la loro maggiore importanza sono stati specificamente regolati dal legislatore.

Il contratto di compravendita, collocato nel Capo I del Titolo III proprio in considerazione della sua prevalente importanza rispetto alle altre figure contrattuali, è il contratto più ampiamente e minuziosamente disciplinato dal Codice.

L'art. 1470 definisce la compravendita come il "... contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo".

Dal punto di vista economico la compravendita è uno dei principali mezzi attraverso i quali si attua lo scambio. Quest' ultimo può poi avvenire o fra beni direttamente, oppure attraverso la mediazione del denaro, cioè come scambio di beni contro denaro. La prima ipotesi si traduce giuridicamente nell'istituto della permuta, la seconda nella compravendita. Se è vero che la disciplina fondamentale della compravendita è contenuta nel Codice civile, non può trascurarsi l'assoluta rilevanza di numerosissime leggi speciali che disciplinano particolari ipotesi o particolari aspetti del contratto. Una regolamentazione specifica riguardante la vendita a rate è contenuta, oltre che nel Codice civile, anche nella legge 15-9-1964, n. 755 e nella legge 27-12-1973, n. 843.

La vendita internazionale di beni mobili è ora disciplinata dalla Convenzione delle Nazioni Unite adottata a Vienna l'11-4-1980 e ratificata con legge 11-12-1985, n. 765. In ultimo la Convenzione di Ginevra del 17-2-1983 la cui ratifica ed esecuzione è contenuta nella legge 11-12-1985, n. 767, contiene le norme sulla rappresentanza in materia di vendita internazionale di merci.

 

Caratteristiche generali

 

La vendita è un contratto consensuale, in quanto per il suo perfezionamento non occorre la consegna della cosa, che invece costituisce una delle obbligazioni del venditore.

In linea generale la compravendita è anche un contratto ad effetti reali, nel senso che il bene o il diritto oggetto dello scambio si trasmettono automaticamente per effetto del consenso, salvo quando questa immediata efficacia traslativa debba essere dilazionata per un ostacolo al trasferimento del diritto. In questo caso trattasi di vendita ad effetti obbligatori, la quale più precisamente ricorre nella vendita di cosa altrui, vendita di cosa futura, e vendita di cosa generica. La vendita inoltre è un tipico contratto a titolo oneroso poiché, a differenza di quanto avviene nella donazione (che pure determina uno scambio), ciascuna delle due parti procura a sè un vantaggio economico mediante la correlativa attribuzione di un altro vantaggio alla controparte.

 

Soggetti

 

La compravendita è un contratto che presenta due o più parti. Si può prospettare il caso in cui si riscontrano solo un compratore ed un venditore, ovvero può accadere che più siano i compratori o più siano i venditori. Quest' ultima ipotesi può ricorrere, secondo i recenti orientamenti della nostra dottrina, quando ad esempio più persone, comproprietarie di un medesimo bene, decidono di alienarlo.

In tal caso, pur essendo unico l'interesse perseguito dai venditori, essi dovrebbero rappresentare tante parti in senso tecnico distinte le une dalle altre. La pluralità delle parti del contratto non va dunque ravvisata nella pluralità dei centri d'interesse, bensì nella pluralità numerica dei partecipanti al contratto.

Come per acquistare qualsiasi diritto soggettivo, anche per concludere un contratto di compravendita occorre in entrambe le parti la capacità di agire, ossia la maturità psico-fisica necessaria per curare adeguatamente i propri interessi. Secondo i principi generali del nostro ordinamento, per concludere un contratto di compravendita è necessario il raggiungimento del diciottesimo anno di età e l'assenza di qualsiasi tipo di infermità ed anomalia mentale. Può tuttavia avvenire che il soggetto, pur pienamente capace di stipulare il contratto, si trovi nella impossibilità di concluderlo in quanto ricopre un determinato ufficio e svolge una certa attività. Si tratta dei casi di cosiddetta incapacità speciale, consistente nella preclusione del soggetto rispetto a determinati rapporti giuridici.

La disciplina della vendita riafferma una tradizionale serie di divieti di compera a carico di pubblici ufficiali, amministratori e mandatari.

I divieti sono accomunati in un'unica disposizione normativa (art. 1471, Codice civile) ma essi devono in realtà essere distinti in due diversi gruppi: un primo gruppo di divieti sanciti nell'interesse dell'amministrazione pubblica a pena di nullità del negozio (art. 1471, nn. 1 e 2), e un secondo gruppo di divieti sanciti nell'interesse dell'amministrazione privata a pena di annullabilità del negozio (art. 1471, nn. 3 e 4). A norma dell'art. 1471 n. 1 gli amministratori degli enti pubblici non possono rendersi acquirenti dei beni dell'ente affidati alla loro cura; l'eventuale violazione di tale principio determina la nullità del contratto di compravendita.

Il n. 2 dell'art. 1471 prevede poi che i pubblici ufficiali non possano rendersi acquirenti dei beni venduti con il concorso della loro opera. Al riguardo la Cassazione afferma che, nel caso di esecuzione forzata, detto divieto si applica anche al custode dei beni pignorati o sequestrati, il quale, pur non essendo espressamente menzionato, è inquadrabile nella categoria generale contemplata al n. 2 dell'art. 1471.

In ultimo, i mandatari e gli amministratori non possono acquistare i beni per cui hanno ricevuto l'incarico di mandato o di amministrazione [1].

Si ritiene, inoltre, che le suddette ipotesi di incapacità c.d. speciale non possano essere rimosse nè mediante autorizzazione nè mediante convalida.

 

Oggetto

4.1 Concerto generale

La vendita non riguarda soltanto la proprietà e gli altri diritti reali su cosa altrui (nei limiti in cui ne è consentita l'alienazione), ma anche altre categorie di diritti come crediti, diritti su beni immateriali, alla cui circolazione si applicano le norme sulla compravendita, salvo che una disciplina speciale non sia espressamente dettata con riferimento alla circolazione di tali diritti.

 

4.2 Determinatezza dell'oggetto

L'atto di vendita immobiliare che non contenga sufficienti elementi di identificazione dell'immobile è affetto da nullità [29].

 

4.3 Vendita di cosa futura

L'art. 1472, Codice civile prevede che oggetto della vendita possa essere anche una cosa non ancora esistente come autonomo oggetto di diritto al momento della stipulazione del contratto.

Si può trattare di cosa non ancora esistente in natura (es. produzione derivante da un futuro raccolto) oppure di cosa che, seppur esistente, non sia in proprietà di alcuno (es. pesci di una futura pescata), ovvero di prodotti di attività umana non ancora realizzati (es. appartamento da costruire).

Trattasi di vendita ad effetti obbligatori, in quanto la proprietà del bene futuro si trasferisce non appena esso viene ad esistenza.

La giurisprudenza ritiene che, nei casi in cui oggetto di trasferimento sia un bene immobile, per verificare se esso sia venuto ad esistenza è sufficiente far riferimento alle caratteristiche essenziali del bene, non essendo necessario che esso si presenti precisamente conforme a quanto previsto negli accordi intercorsi tra le parti [2].

La giurisprudenza ritiene poi che i contratti di vendita immobiliare di cosa futura siano soggetti a trascrizione [3].

La vendita di cose future (emptio rei speratae) va tenuta, peraltro, distinta dalla emptio spei o vendita di speranza, in cui il prezzo è fissato globalmente ed il compratore si impegna incondizionatamente a pagarlo, anche se la cosa o il diritto venduto non vengano mai ad esistenza.

Qualora poi la massa di cose vendute non venga affatto ad esistenza, neppure in scarsa quantità, il contratto deve ritenersi inefficace [4].

La emptio spei, in quanto contratto aleatorio, non si presume, ma deve piuttosto risultare da un'espressa volizione delle parti contenuta in clausole appositamente predisposte.

 

4.4 Vendita di cosa altrui

Altro tipo di vendita ad effetti obbligatori è la vendita di cosa che, al momento della conclusione del contratto, non è di proprietà del venditore.

L'art. 1478, Codice civile prevede che, in tal caso, l'effetto traslativo del diritto si verifica non appena il venditore acquista la proprietà della cosa. Più in particolare, la giurisprudenza ritiene che il venditore possa adempiere alla sua obbligazione primaria, consistente nel fare acquistare al compratore la proprietà della cosa, sia acquistando in proprio il bene del terzo e ritrasferendolo immediatamente al compratore, sia inducendo il terzo a vendere direttamente al compratore [5].

Secondo la giurisprudenza, nella vendita di cosa altrui non è necessaria la fissazione di un termine per l'adempimento dell'obbligazione da parte del venditore [6].

 

4.5 Vendita di cose generiche

Per vendita di cose generiche si intende la vendita di cose che non sono individuate nella sola identità, ma che sono determinate unicamente mediante l'appartenenza ad un genere.

Si tratta anche in questo caso di vendita ad effetti obbligatori, poiché non è possibile individuare immediatamente i beni concreti oggetto del contratto.

Il trasferimento del diritto avviene dunque a seguito di un atto giuridico di individuazione (art. 1378, Codice civile), mediante il quale si procede alla concreta determinazione dei beni oggetto del contratto [7].

Di regola la vendita di cose generiche riguarda cose fungibili, cioè cose che possono essere sostituite, in quanto prese in considerazione per i loro aspetti generici e non per la loro identità.

Tuttavia si ritiene in dottrina che cose generalmente considerate come infungibili possano essere invece determinate in contratto solo in quanto appartenenti ad un genere.

Diversa dalla vendita di cose generiche è la vendita di massa in cui la cosa, originariamente generica, è già specificata prima della conclusione del contratto.

Dunque nella vendita di massa l'effetto traslativo si verifica contestualmente alla conclusione del contratto, senza la necessità di un ulteriore atto giuridico di individuazione.

 

Il prezzo

Nozione

Il prezzo è il corrispettivo dell'alienazione. Trattasi di un elemento essenziale del contratto di compravendita, in quanto concorre ad integrarne l'oggetto.

Il prezzo può essere determinato dalle parti o determinabile.

E' determinato quando è fissato nel suo globale ammontare o è fissato in base ad elementi attualmente computabili. Il prezzo deve invece ritenersi meramente determinabile quando le parti si sono accordate sul modo della sua successiva determinazione [8].

 

Determinazione da parte di un terzo

L'art. 1473 prevede espressamente la possibilità che le parti rimettano ad un terzo la determinazione del prezzo. In tal caso il prezzo deve ritenersi determinabile in quanto le parti, rinviando alla decisione del terzo, esprimono quell'indicazione minima dell'oggetto che è sufficiente al sorgere del contratto (art. 1345, Codice civile). La giurisprudenza ritiene applicabile alla determinazione del prezzo della compravendita quanto previsto in genere dall'art. 1349, Codice civile circa i poteri dell'arbitratore [9].

Ciò implica che, in mancanza di una diversa indicazione delle parti, si presume che il terzo debba procedere con equo apprezzamento (art. 1349, primo comma).

E' possibile anche che i contraenti si rimettano al mero arbitrio del terzo ed in quest' ultimo caso le parti restano comunque vincolate anche da una determinazione iniqua.

Se il terzo nominato dalle parti non può o non vuole accettare l'incarico, e le parti stesse non si accordano per una sua sostituzione, la nomina dell'arbitratore è fatta dal giudice.

 

Determinazione legale del prezzo

Qualora manchi una determinazione convenzionale, sia diretta sia indiretta, del prezzo, la legge interviene con la fissazione di alcuni criteri al fine di consentire ugualmente la formazione del contratto di vendita.

Tuttavia la determinazione legale riguarda soltanto alcune alienazioni particolari.

L'art. 1474 prevede che quando il contratto abbia per oggetto beni abitualmente venduti dal venditore, in mancanza di determinazione del prezzo, questo debba commisurarsi a quello normalmente praticato dal venditore.

La giurisprudenza esclude che tale criterio possa applicarsi alla vendita di beni immobili, in quanto postula merci di larga produzione e molteplicità di contrattazioni.

Ove si tratti di vendita di immobili tale criterio di determinazione del prezzo deve escludersi quando si tratta di beni appartenenti ad un genere limitato per il quale non è prospettabile una pluralità di contrattazioni omogenee [10].

Il secondo comma dell'art. 1474 prevede poi l'ipotesi di beni aventi un prezzo di borsa o di mercato, per cui si ritengono praticabili i prezzi effettuati nelle vendite similari concluse nel luogo in cui deve essere eseguita la consegna ovvero nella piazza più vicina.

Le stesse regole valgono per il caso in cui le parti si siano genericamente riferite al giusto prezzo.

 

Pagamento del prezzo ed interessi compensativi

L'art. 1498 rimette alle parti la fissazione del luogo e del tempo del pagamento del prezzo. Tuttavia in assenza di accordo espresso si deve far riferimento agli usi e, in via ulteriormente subordinata, si deve considerare luogo del pagamento il luogo in cui deve avvenire la consegna (art. 1498, secondo comma). Il pagamento del prezzo deve poi essere effettuato al domicilio del venditore ogni qualvolta per qualsiasi motivo non sia stato effettuato al momento della consegna.

Sotto un altro profilo, in deroga a quanto previsto in via generale dall'art. 1282, che per la produzione di interessi richiede l'esistenza di un credito liquido ed esigibile, se la vendita ha ad oggetto un bene produttivo di frutti o di altri proventi ed il termine per il pagamento del prezzo è differito nel tempo, l'art. 1499 prevede la decorrenza di interessi di diritto sul prezzo fin dal momento della consegna della cosa venduta.

 

La causa

La causa della vendita, intesa come l'interesse che l'operazione contrattuale è diretta a realizzare, va individuata nello scambio di un bene verso un corrispettivo pecuniario.

Sotto questo aspetto è evidente la differenza con la permuta, che è invece caratterizzata dal reciproco trasferimento della proprietà di cose [11].

Qualora in pratica si presenti un'ipotesi di contratto misto in cui si fondano le cause della vendita e della permuta, nel senso che la prestazione dell'acquirente consista in parte in una somma di denaro e in parte nel trasferimento di un altro bene, la Corte di cassazione, per determinare la disciplina applicabile, fa riferimento al criterio della prevalenza: il contratto va qualificato come vendita se il valore del denaro è maggiore di quello della cosa trasferita [12].

 

Vendita e appalto

In linea generale l'appalto si distingue dalla vendita perché oggetto di questa è un'obbligazione di dare, mentre oggetto di quello è un'obbligazione di fare.

La distinzione diventa peraltro difficile nei casi di vendita di cosa futura, quando questa debba essere prodotta dallo stesso venditore.

Si ritiene che debba ravvisarsi una vendita nei casi in cui l'alienante si obblighi a trasferire la proprietà di un bene da costruirsi in conformità di un tipo o modello rientrante nella normale serie produttiva; ricorre invece il contratto di appalto quando la prestazione diretta alla creazione del prodotto esige una speciale attività del produttore in modo che il prodotto rappresenti un quid novi rispetto alla normale produzione [13].

In sostanza nella vendita il risultato programmato al quale l'alienante s'impegna è quello del trasferimento del diritto sul bene; nel contratto d'appalto invece il risultato programmato è quello del compimento di un'opera e, in via eventuale, quello del trasferimento.

Così nell'appalto è richiesto e pagato un servizio, nella vendita un bene (sia pure da produrre).

Nei medesimi termini si pone il problema discretivo fra vendita e contratto d'opera (art. 2222), perché quest' ultimo si distingue dall'appalto solo per un criterio estrinseco, cioè solo perché nell'appalto il contraente è un imprenditore [14].

 

Vendita e somministrazione

La vendita si distingue dalla somministrazione in quanto, pur avendo in comune l'oggetto consistente in una prestazione di dare, nella prima la prestazione è unica, mentre nella seconda si riscontra una pluralità di prestazioni. La distinzione diventa delicata nei casi di vendita a consegne ripartite, che ricorre quando, in esecuzione di apposita clausola contrattuale, la cosa oggetto del contratto viene consegnata in tempi diversi, suddivisa in parti (ad esempio i vari pezzi di un macchinario) o frazioni (ad esempio tanti quintali per volta). Tuttavia anche in questa ipotesi di vendita la prestazione deve considerarsi unica, in quanto la consegna ripartita incide solo sulle modalità di esecuzione del contratto [15].

 

La consegna

Nel nostro sistema di tipo consensualistico la consegna del bene dal venditore al compratore non è un presupposto necessario per il verificarsi del passaggio di proprietà. Essa piuttosto costituisce un momento complementare e logicamente successivo, in quanto trattasi della più importante obbligazione del venditore, che, come tale, attiene alla fase successiva del contratto.

Invero, per soddisfare l'interesse che tipicamente il compratore intende realizzare, non è sufficiente il normale trasferimento di proprietà, bensì occorre che esso sia messo nella possibilità di godere normalmente del diritto mediante il possesso del bene.

La consegna consiste dunque in quell'operazione mediante la quale il venditore attribuisce al compratore la concreta disponibilità della cosa. Ciò non implica peraltro che l'alienante debba limitarsi all'operazione concreta di consegna, bensì lo obbliga anche al compimento di tutti gli atti materiali e formali indispensabili per consentire al compratore il godimento del bene (ad es. consegna dei documenti necessari per l'esercizio del diritto, apposizione della girata ecc.) [16].

 

Il venditore in particolare si obbliga, a norma dell'art. 1477, Codice civile, a consegnare la cosa identificata come oggetto del contratto [17], nello stato in cui essa si trovava al momento della stipulazione del contratto, insieme agli accessori ed alle pertinenze [18], nonché insieme ai frutti maturati dal giorno della vendita.

L'art. 1477, terzo comma, pone a carico del venditore l'obbligo di consegnare i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta.

Tale locuzione significa che i documenti vanno considerati non soltanto nella loro materiale esistenza e nel loro contenuto formale, ma anche e soprattutto nella loro idoneità ad assicurare al compratore l'esercizio dei poteri di godimento e di disposizione.

La Corte di cassazione ritiene che rientri nell'obbligo di cui all'art. 1477, terzo comma, la consegna del certificato di abitabilità, a meno che non sia intervenuta una espressa volontà contraria, nei casi di alienazione di beni immobili destinati ad usi abitativi [19].

Quando oggetto della vendita sia un autoveicolo, la giurisprudenza ritiene necessaria la consegna dei seguenti documenti: a) carta o libretto di circolazione; b) foglio complementare; c) dichiarazione di vendita autenticata [20].

 

Spese del contratto

 

L'art. 1475 pone a carico del compratore le spese del contratto e quelle accessorie.

Le spese della vendita attengono in particolare alla trascrizione e alla redazione del negozio in forma pubblica ed ineriscono, dunque, ad oneri che interessano principalmente il compratore. Si tratta infatti di formalità necessarie per rendere l'acquisto valido ed opponibile ai terzi.

Non rientrano nelle spese del contratto, e dunque non sono a carico dell'acquirente, le erogazioni di denaro effettuate dal venditore per prestare la sua cooperazione al fine di rendere possibile la formazione dell'atto pubblico, come, ad esempio, le spese sopportate dal venditore per presenziare alla stipulazione davanti al notaio o per la nomina di un rappresentante che intervenisse in sua vece.

Si fanno invece rientrare nel concetto di spesa le somme erogate a terzi come compenso loro spettante per le operazioni da loro svolte, relative alla determinazione del prezzo (operazioni contabili, di stima ecc.).

L'art. 78 della legge notarile (legge 16-2-1913, n. 89) prevede che l'obbligazione di pagare gli onorari ed i diritti accessori, nonché quella di rimborsare le spese comunque sostenute dal notaio, grava in solido sul compratore e sul venditore.

Non vanno invece qualificate come spese del contratto quelle necessarie per l'adempimento: ad esempio le spese sostenute dal venditore per consegnare la cosa al compratore ovvero per fargli acquistare la proprietà.

Per spese accessorie, ex art. 1475, si intendono primariamente quelle relative agli obblighi fiscali derivanti dalla stipulazione della vendita: imposta sul valore aggiunto e imposta di registro, alla quale ultima sono tenuti solidalmente verso il fisco sia il compratore sia il venditore [21] nonché i pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto e i soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione (art. 57, DPR 26-4-1986, n. 131).

L'art. 1475 prevede la possibilità di una pattuizione con la quale le parti stabiliscano che le spese del contratto e le altre accessorie sono a carico del venditore.

Le pattuizioni di tal genere sono stipulate solitamente mediante la clausola "franco" seguita dalla voce di spesa da cui il compratore viene esonerato. Così, ad esempio, le clausole "franco dazio" e "franco assicurazione" significano che sono a carico del venditore rispettivamente le imposte daziali o il premio assicurativo. Peraltro, la clausola "franco" incide di regola sul prezzo e, dunque, la spesa viene sempre indirettamente a gravare sull'acquirente.

La pattuizione circa una distribuzione delle spese diversa da quella prevista dall'art. 1475 non deve assumere necessariamente la forma espressa, potendo desumersi indirettamente dal contratto [22].

Non può costituire oggetto di pattuizione l'INVIM, in quanto trattasi di spesa inderogabilmente a carico del venditore.

 

Vendita con patto di riscatto: osservazioni generali

 

Il patto di riscatto è un patto accessorio al contratto di vendita, con cui si riserva al venditore il diritto di riavere il bene alienato, restituendo il prezzo e rimborsando le spese (art. 1500, Codice civile).

La giurisprudenza ritiene che il patto di riscatto vada inquadrato nello schema della condizione risolutiva potestativa, in quanto il suo avveramento è rimesso alla libera determinazione del venditore e produce l'immediato ritorno della proprietà della cosa al medesimo [23]. Tale soluzione ha, peraltro, suscitato qualche perplessità in parte della dottrina, la quale ha preferito individuare nel patto di riscatto un diritto potestativo di recesso.

Si ricorre di solito alla vendita con patto di riscatto nei casi in cui il venditore è indotto a vendere per realizzare denaro liquido, ma intende ritornare proprietario della cosa ceduta se entro un certo termine avrà a disposizione la somma necessaria.

La posizione soggettiva del venditore non è cedibile ad un terzo, se non mediante una vera e propria cessione dell'intero contratto di vendita; una eventuale cessione del potere di riscattare può avvenire esclusivamente con il consenso del compratore [24].

Per quanto attiene poi al problema della contestualità o meno del patto di riscatto rispetto alla vendita, la giurisprudenza ritiene che il patto in oggetto possa intervenire anche in un momento successivo e con patto separato [25].

 

Vendita con patto di riscatto e patto commissorio

E' opinione diffusa che il patto di riscatto svolga una funzione di garanzia, determinando una elusione del divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744, Codice civile.

Invero, la giurisprudenza ha, fino a poco tempo fa, ritenuto che la vendita potesse essere stipulata anche a scopo di garanzia: si affermava, infatti, che una simile vendita fiduciaria non era assimilabile al patto commissorio in quanto, mentre questo determina l'effetto traslativo in danno al debitore in dipendenza, anche cronologica, del suo inadempimento, il patto di riscatto attribuisce al venditore solo il potere di riacquistare il bene.

Tuttavia, un'autorevole dottrina ha affermato che il patto di riscatto non altera la causa della vendita, in quanto persegue una funzione accessoria a tale contratto, ossia la funzione di recesso. Qualora, invece, si voglia utilizzare la vendita con patto di riscatto a fine di garanzia, viene sostanzialmente elusa la causa di scambio.

Dopo una serie di oscillazioni, la giurisprudenza è ora orientata in senso conforme al pensiero dottrinario sopra esposto, in quanto sostiene che la vendita con patto di riscatto incorre nella sanzione di nullità di cui all'art. 2744, senza che possa assumere alcun rilievo l'effettivo immediato trasferimento della proprietà al mutuante-compratore, ove risulti l'intento primario delle parti di costituire con il bene una garanzia reale e di rendere irrevocabile il trasferimento solo al verificarsi dell'inadempienza del mutuatario-venditore.

 

Patto di riscatto e patto di retrovendita

L'interesse del venditore a riavere la proprietà del bene alienato può essere perseguito, oltre che con il patto di riscatto, anche mediante il patto de retrovendendo, con cui il compratore si obbliga a rivendere all'alienante il bene acquistato.

Tuttavia, mentre il patto di riscatto ha effetto reale, il patto di retrovendita ha effetto obbligatorio, nel senso che obbliga il compratore alla stipulazione di un nuovo contratto di vendita [26].

 

Termine e forma del riscatto

Il termine del riscatto di cui all'art. 1501, Codice civile (2 anni per i mobili e 5 per gli immobili) è di decadenza e dunque insuscettibile di essere sospeso o interrotto.

Le parti possono stabilire un tempo inferiore a quello legale ed il termine così fissato si ritiene prorogabile in deroga a quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1501.

Si ritiene infatti che l'improrogabilità ivi sancita riguardi esclusivamente il termine legale e non quello convenzionale.

Per quanto attiene alla forma il patto di riscatto deve rivestire la medesima forma richiesta per la vendita e, quando abbia riferimento a beni immobili o mobili registrati, deve essere trascritto, ai fini della opponibilità ai terzi.

 

Esercizio del potere di riscatto

La dichiarazione di riscatto, di cui all'art. 1503, Codice civile, non produce automaticamente l'effetto risolutivo proprio del riscatto, essendo necessari a tal fine anche la restituzione del prezzo ed il rimborso delle spese e dei pagamenti sostenuti per la vendita.

Per quanto riguarda invece le spese utili sostenute dal compratore per la cosa, il loro rimborso non condiziona l'efficacia del riscatto [27].

Qualora poi il compratore si rifiuti di ricevere il pagamento dei rimborsi necessari per la produzione dell'effetto risolutivo, il venditore decade dal suo diritto se entro 8 giorni dalla scadenza del termine (art. 1503, secondo comma) non fa offerta reale a norma dell'art. 1209, Codice civile [28].

 

Note:

1 L'acquisto di beni amministrati, posto in essere in proprio dall'amministratore, per legge o per atto della pubblica autorità, dei beni altrui, è annullabile.

L'acquisto effettuato dall'amministratore, per conto dell'azienda amministrata e con fondi dell'azienda stessa, non rientra in detta previsione. (Cass. 28-10-1969, n. 3539, in Giust. civ., 1970, I, 906; Foro it., 1970, I, 1183)

 

2 Nel caso di vendita, o di contratto preliminare di vendita, di un appartamento da costruirsi, per verificare se l'immobile, oggetto del trasferimento, sia venuto ad esistenza deve farsi riferimento alle caratteristiche essenziali di identificazione del bene, principalmente a quelle da indicarsi negli atti di concessione delle ipoteche, non già alla precisa conformità, o meno, delle particolarità costruttive dell'appartamento realizzato (come la qualità dei materiali impiegati, la distribuzione degli ambienti interni, eccetera) rispetto a quelle previste in contratto. (Cass. 8-3-1978, n. 1158)

 

3 I contratti di vendita immobiliare di cosa futura sono soggetti a trascrizione. (Cass. 8-10-1973, n. 2520, in Giur. it., 1974, I, 1, 1062; Giust. civ., 1974, I, 1143 con nota di R. Triola; Foro it., 1974, I, 1156; Foro pad., 1974, I, 439 con nota di M. Dipaolo; Riv. not., 1974, II, 737 e 1408 con nota di R. Triola)

 

4 La vendita di massa di cose future (nella specie: frutti naturali) quando il corrispettivo sia determinato a corpo ha carattere aleatorio e configura emptio rei speratae, nella quale la vendita è soggetta alla condicio iuris che la cosa venga ad esistenza, e non emptio spei, che ricorre quando il compratore si impegna incondizionatamente a pagare un prezzo determinato al venditore, anche se la cosa o il diritto venduto non vengano mai ad esistenza.

Detto contratto conserva, pertanto, la propria efficacia a prescindere dalla quantità della massa venuta ad esistenza, l'inefficacia potendo soltanto conseguire - a norma dell'art. 1472, secondo comma, Codice civile - solo nel caso in cui la massa non venga affatto ad esistenza, neppure in scarsa quantità. (Cass. 15-6-1988, n. 4094, in Arch. civ., 1989, 39)

 

5 Nel caso di vendita, definitiva o preliminare, di cosa altrui, l'obbligo del venditore o del promittente venditore può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al promissario acquirente (nell'ipotesi di vendita preliminare), sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore o promissario acquirente, purchè tale trasferimento, anche se il venditore o il promittente venditore non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia avuto luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso venditore o promittente, cioè dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e in conseguenza dell'adempimento da parte di quest' ultimo degli obblighi assunti nei confronti del venditore o promittente venditore, sia pure con l'intervento in sede di stipulazione del contratto definitivo del terzo proprietario della cosa, che manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al compratore, realizzandosi in tale ipotesi, con l'effetto traslativo della cosa, proprio quel risultato che il promissario acquirente intendeva conseguire e che il promittente venditore si era impegnato di fargli ottenere. (Cass. 18-2-1986, n. 960)

 

6 Nella vendita di cosa altrui non è necessariamente prescritta la fissazione di un termine per l'adempimento dell'obbligo del venditore di procurare l'acquisto del bene al compratore. (Cass. 11-6-1971, n. 1782)

 

7 La specificazione è il mezzo attraverso il quale nei contratti aventi per oggetto il trasferimento di cose determinate solo nel genere, si realizza - ancor prima della consegna - oltre l'effetto obbligatorio, anche quello reale. Essa non può effettuarsi che in presenza e in concorso di entrambe le parti, salvo che queste non abbiano stabilito altro mezzo idoneo a realizzare la separazione della cosa dal genus o ad assicurarne la non sostituibilità da parte del venditore. (Cass. 27-1-1975, n. 327)

 

8 In base ai principi fissati negli artt. 1346 e 1474 Codice civile, ai fini della determinabilità di un elemento del contratto (nel caso, del prezzo della compravendita), è necessario che i parametri prefissati dalle parti abbiano tale carattere di precisazione e di concretezza da permetterne la futura determinazione ad esse stesse, ovvero al giudice in caso di loro dissenso, senza che intervenga un'ulteriore determinazione di volontà delle parti stesse; tale requisito va riconosciuto sussistente ove la determinazione del prezzo venga dalle parti collegata al criterio del prezzo ricavabile da una libera contrattazione ovvero di quello che la parte acquirente pagherà in sede di futuri acquisti nella zona adiacente l'immobile compravenduto: in entrambi i casi, infatti, la determinazione del prezzo resta ancorata a criteri obiettivi, per cui l'eventuale disaccordo sul punto tra le parti in sede di determinazione concreta del prezzo ben può essere risolto dal giudice, che quindi sovrapporrà in via autoritaria la propria determinazione a quella non raggiunta dalle parti sulla base dei criteri obiettivi pur da esse stabiliti in contratto. (Cass. 27-6-1985, n. 3853, in Riv. giur. ed., 1985, I, 1, 579)

 

9 Qualora la prestazione dell'acquirente di un bene consista in parte nel pagamento di una somma di denaro ed in parte nel trasferimento di un altro bene, al fine di determinare il contenuto effettivo del contratto e, conseguentemente, le norme che debbono disciplinarlo, si deve far riferimento al criterio della prevalenza, nel senso che il contratto è qualificabile come vendita o come permuta a seconda che maggiore sia la somma di denaro od il valore della res corrisposta; tale criterio va parimenti seguito nel caso in cui le parti abbiano pattuito un prezzo in moneta, con facoltà per l'acquirente di soddisfarlo parzialmente mediante la dazione di una cosa determinata.

(Nella specie, era stata prevista la regolamentazione di circa un quarto del prezzo di un autocarro nuovo con la consegna, da parte dell'acquirente, di un autocarro usato.

La suprema Corte, enunciando il principio di cui sopra, ha ritenuto correttamente affermata dai giudici di merito l'assoggettabilità del contratto alle norme della compravendita e, in particolare, l'applicabilità di quelle sul pagamento del prezzo). (Cass. 16-7-1975, n. 2811)

 

10 La determinazione, nel contratto di compravendita, del prezzo con riferimento a quello normalmente praticato dal venditore, postula merci di larga produzione e molteplicità di contrattazioni.

Ove si tratti di vendita di immobili, tale forma di determinazione del prezzo va esclusa quando si tratti di beni appartenenti ad un genus limitatum di ristrettissima consistenza per i quali è inconcepibile una molteplicità e continuità di contrattazioni omogenee.

(Nella specie, l'applicabilità del criterio è stata esclusa in riferimento ad un esiguo numero di autorimesse costruite nelle immediate adiacenze di un edificio). (Cass. 4-3-1970, n. 523, in Giur. it., 1970, I, 1, 1186; Riv. not., 1970, II, 759)

 

11 Poichè la permuta è caratterizzata dal reciproco trasferimento della proprietà di cose, non costituisce permuta, ma compravendita con pagamento differito del prezzo, il contratto di acquisto di un autoveicolo nuovo, nel quale si sia convenuto che l'acquirente deve versare immediatamente una parte del prezzo e lasciare in deposito presso l'alienante un suo autoveicolo usato, differendosi il pagamento del prezzo residuo al momento in cui lo stesso acquirente abbia venduto a terzi l'autoveicolo usato per la somma di denaro necessaria a completare il prezzo di quello nuovo. (Cass. 25-3-1970, n. 812)

 

12 Qualora la prestazione dell'acquirente di un bene consista in parte nel pagamento di una somma di denaro ed in parte nel trasferimento di un altro bene, al fine di determinare il contenuto effettivo del contratto e, conseguentemente, le norme che debbono disciplinarlo, si deve far riferimento al criterio della prevalenza, nel senso che il contratto è qualificabile come vendita o come permuta a seconda che maggiore sia la somma di denaro od il valore della res corrisposta; tale criterio va parimenti seguito nel caso in cui le parti abbiano pattuito un prezzo in moneta, con facoltà per l'acquirente di soddisfarlo parzialmente mediante la dazione di una cosa determinata.

(Nella specie, era stata prevista la regolamentazione di circa un quarto del prezzo di un autocarro nuovo con la consegna, da parte dell'acquirente, di un autocarro usato.

La suprema Corte, enunciando il principio di cui sopra, ha ritenuto correttamente affermata dai giudici di merito l'assoggettabilità del contratto alle norme della compravendita e, in particolare, l'applicabilità di quelle sul pagamento del prezzo). (Cass. 16-7-1975, n. 2811)

 

13 Ai fini della qualificazione come appalto o vendita di un contratto, allorquando alla prestazione di fare (caratterizzante l'appalto) si affianca quella di dare (caratterizzante la vendita), come nel caso in cui i materiali siano forniti dallo stesso soggetto, si deve avere riguardo alla prevalenza o meno del lavoro sulla materia, da considerarsi, però, non in senso oggettivo, ma con riguardo alla volontà dei contraenti, onde accertare nei singoli casi, a prescindere dal nomen iuris, se la somministrazione della materia sia un semplice mezzo per la produzione dell'opera ed il lavoro lo scopo del negozio (appalto), oppure se il lavoro sia il mezzo ulteriore per la trasformazione della materia ed il conseguimento della cosa (vendita). Pertanto, qualora un soggetto, che normalmente produce un dato tipo di beni, si obblighi a fornire beni che rientrino nella sua normale attività produttiva, apportando agli stessi le modifiche richieste dalla controparte, si ha vendita di cosa futura se le modifiche non snaturino le caratteristiche del prodotto ma consistano in accorgimenti marginali e secondari, diretti a soddisfare specifiche esigenze della controparte, mentre si ha appalto se le modifiche siano tali da dar luogo ad un prodotto diverso, nella sua essenza, rispetto a quello normalmente realizzato dal fornitore.

(Nella specie, la suprema Corte enunciando il surriportato principio, ha confermato la decisione di merito che aveva ravvisato un appalto, e non una vendita, nel contratto di fornitura di prodotti creati con uno stampo ad hoc predisposto d'accordo tra le parti sulla base di un preciso disegno del destinatario della fornitura). (Cass. 11-6-1983, n. 4020)

 

Il contratto con cui un imprenditore si obbliga a fornire ad un altro soggetto manufatti che rientrano nella propria normale attività produttiva, apportando ad essi le modifiche di forma, misura e qualità richieste specificamente dalla controparte, costituisce vendita di cosa futura se dette modifiche non snaturano le caratteristiche essenziali del prodotto, ma consistano in accorgimenti marginali e secondari diretti ad adattarlo alle specifiche esigenze dell'acquirente, mentre è da qualificarsi contratto d'appalto allorchè le modifiche siano tali da dar luogo ad un prodotto diverso, nella sua essenza, da quello realizzato normalmente dal fornitore e richiedente altresì un cambiamento dei mezzi di produzione predisposti per la lavorazione di serie.

(Nella specie, l'impugnata sentenza - confermata dalla suprema Corte - aveva qualificato come compravendita il contratto concernente la fornitura di infissi metallici, sul rilievo che essi rientravano nella normale produzione di serie e che la loro realizzazione, pur avendo essi le misure e le caratteristiche adatte alla loro collocazione nell'edificio per il quale erano stati richiesti, non aveva comportato alcuna modifica nell'organizzazione produttiva nè la creazione di appositi stampi o altri accorgimenti particolari, ad eccezione di una marginale modifica adottata in sede di montaggio per ovviare ad una imperfezione della base di appoggio delle finestre). (Cass. 6-5-1988, n. 3375)

 

14 Qualora fra le parti si sia convenuta la consegna di una macchina avente determinate caratteristiche e prestazioni, contro il pagamento di una predeterminata somma di danaro, si è in presenza di un contratto di compravendita, mentre la circostanza che il fornitore si sia assunto l'obbligazione accessoria di modificare l'apparecchiatura, sostituirne, ove necessario, parti e procedere alla sua messa a punto, rientra nell'ambito delle garanzie prestate dal venditore a norma degli artt. 1490 e 1497, Codice civile e non vale a qualificare il contratto come di opera. Pertanto, una volta accertate le manchevolezze dell'apparecchiatura comprata, il compratore ha diritto a pretendere le modificazioni, sostituzioni e messe a punto promesse con l'azione di manutenzione del contratto di compravendita. (Cass. 12-11-1982, n. 6011)

 

15 La vendita a consegne ripartite si distingue dalla somministrazione perchè mentre la prima è caratterizzata dalla unicità della prestazione, avente ad oggetto la consegna di una quantità predeterminata di cose da effettuarsi in più riprese per agevolare l'esecuzione o il ricevimento della prestazione stessa, nella seconda si ha una pluralità di prestazioni periodiche di cose, la cui consegna è frazionata nel tempo per corrispondere ad un fabbisogno periodico del somministrato, anche se nel contratto è indicata la quantità complessiva delle cose di cui si prevede che costui, nel tempo di durata del rapporto, possa avere bisogno. (Cass. 17-11-1983, n. 6864, in Giur. it., 1984, I, 1, 1460 con nota di G.P. Cirillo)

 

16 La consegna - costituente una delle obbligazioni del venditore - è l'atto con cui il compratore è posto nella condizione non solo di disporre materialmente della cosa trasferita nella sua proprietà, ma anche di goderla secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale l'ha comprata. Pertanto, quando dal contratto risulta che il venditore si è obbligato a mettere a disposizione il suo personale specializzato, sia pure verso compenso da conteggiarsi a parte, per la messa in opera della macchina - che indica nel linguaggio tecnico la collocazione di un apparecchio o di una struttura o delle parti di un impianto nel luogo in cui devono funzionare - deve ritenersi che le parti abbiano inteso che a carico del venditore sussiste l'obbligo di provvedere al montaggio come requisito indispensabile per l'adempimento dell'obbligazione di consegnare, con la conseguenza che, ai fini dell'individuazione del locus destinatae solutionis, si deve avere riguardo allo stabilimento dell'acquirente dove, col montaggio della macchina, viene effettuata quella consegna nel senso sopra indicato. (Cass. 25-7-1981, n. 4818)

 

17 Ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita, deve darsi la prevalenza all'indicazione dei confini, che in genere rispecchia l'effettiva volontà delle parti, rispetto a quella dei dati catastali, che sono dati tecnici (preordinati all'assolvimento di funzioni tributarie) che spesso sfuggono alla diretta conoscenza dei contraenti e possono essere non aggiornati; allo stesso fine è, per contro, irrilevante la disamina del titolo d'acquisto del venditore, il quale può avere acquisito in proprietà parti del fondo, poi trasferito all'attuale - avente causa - per altro titolo (cioè anche per usucapione). (Cass. 13-10-1982, n. 5285, in Arch. civ., 1983, 262)

 

18 L'art. 18 della legge 6-8-1967, n. 765 (introduttivo dell'art. 41 sexies della legge urbanistica 17-8-1942, n. 1150) - disponendo che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione - non delinea una servitù di uso pubblico, ma crea una situazione pertinenziale tra la proprietà dell'edificio e l'area di parcheggio ad esso destinata (confermata, per la Regione siciliana, dalla qualifica dell'area di parcheggio come dotazione dell'edificio, ex art. 21 della legge regionale 26-5-1973 n. 21), la quale, nell'ipotesi di edificio condominiale, assume la forma della comproprietà, in capo ai condomini, dell'area, come parte necessaria all'uso comune (art. 1117, Codice civile), se l'area stessa era di proprietà del costruttore, ovvero di un diritto (comune) di servitù dei condomini sull'area, se questa appartiene ad un terzo. La normativa, dato il fine pubblico perseguito, ha natura cogente e pertanto qualsiasi negoziazione avente ad oggetto unità immobiliari di un edificio dotato dell'area di parcheggio comporta ipso iure il trasferimento al compratore della proporzionale quota dell'area medesima (quota di comproprietà o di conservitù), in virtù dell'integrazione ope legis degli effetti del contratto ai sensi dell'art. 1374, Codice civile, senza il versamento di un ulteriore corrispettivo, salva, per il venditore, ricorrendo gli estremi richiesti dall'art. 1429, n. 4, Codice civile, l'azione di annullamento del contratto, ove l'omesso computo nel prezzo del valore della quota dell'area di parcheggio si ricolleghi ad un errore sulle conseguenze giuridiche del negozio. (Cass. 18-12-1981, n. 6714, in Foro it., 1982, I, 33 con nota di A. Silvestrini; Giur. it., 1982, I, 1, 1079 con nota di F. Roselli; Giust. civ., 1982, I, 618 con nota di M. Finocchiaro; Riv. not., 1981, II, 1123; Riv. giur. ed., 1982, I, 1, 438; Vita not., 1982, I, 262)

 

19 Anche in assenza di una previsione contrattuale, il venditore deve consegnare al compratore, insieme con la cosa venduta, i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all'uso di essa e perciò, quando la cosa sia costituita da un appartamento, il certificato di abitabilità del medesimo, a meno che le parti non abbiano espressamente stabilito il contrario. Infatti, seppure la mancanza del certificato di abitabilità di una casa non esclude di per sé la conformità della stessa alle norme igienico- sanitarie, la omessa consegna del certificato da parte del venditore-costruttore integra pur sempre una inadempienza, che se non è tale da dar luogo alla risoluzione del contratto per consegna di aliud pro alio, è tuttavia atta a ledere il distinto interesse del compratore al relativo accertamento a tutela, anche futura, di un suo possibile diritto al risarcimento dei danni in considerazione della ridotta attuale commerciabilità della casa. (Cass. 6-12-1984, n. 6403, in Riv. giur. ed., 1985, I, 1, 213)

 

20 A norma dell'art. 1477, Codice civile il venditore di un autoveicolo è tenuto a consegnare al compratore i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso del bene venduto, dei quali abbia il possesso ovvero l'obbligo di formazione o di recupero presso terzi detentori (carta o libretto di circolazione, foglio complementare e dichiarazione autenticata di vendita). La violazione di tale obbligo comporta la risoluzione del contratto in danno del venditore, anche quando sia limitata alla mancata consegna dei documenti attinenti alla piena disponibilità del veicolo - titolo di vendita (dichiarazione autenticata di vendita) e foglio complementare - importando un rilevante intralcio alla circolazione del bene e, quindi, grave menomazione del diritto di disporre, cioè di un aspetto essenziale del diritto di proprietà. (Cass. 23-2-1985, n. 1634)

 

In tema di compravendita di autoveicolo, la consegna del libretto di circolazione, della dichiarazione di vendita autenticata e del foglio complementare non attiene alla validità della vendita, bensì alla tradizione della cosa venduta, in quanto con tali documenti si realizza, per il compratore, la possibilità di godimento e di scambio dell'autoveicolo già acquistato con l'incontro dei consensi. (Cass. 25-2-1986, n. 1179)

 

21 Tra le spese della vendita, che, a norma dell'art. 1475, Codice civile, sono a carico del compratore, rientra anche l'imposta di registro, nonchè le sanzioni pecuniarie dovute per mancato tempestivo soddisfacimento di tale obbligo fiscale, e la solidarietà tra compratore e venditore, stabilita dall'art. 93 della legge di registro, opera solo nei confronti dell'amministrazione finanziaria e non nel rapporto interno fra le due parti del contratto.

Da ciò consegue che, se il venditore ha pagato l'imposta e la sanzione, egli può rivalersi nei confronti del compratore, e, ai sensi dell'art. 1203 n. 3, Codice civile, si surroga nel privilegio del fisco sull'immobile trasferito, anche nei confronti dei subacquirenti. (Cass. 29-3-1976, n. 1127, in Giur. it., 1977, I, 1, 472; Riv. not., 1977, II, 631)

 

22 La pattuizione con la quale le parti stabiliscono che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie siano a carico del venditore può anche non essere espressa, ma desumersi implicitamente dal contenuto e dal testo del contratto. (Cass. 27-6-1972, n. 2210)

 

23 Il patto di riscatto introduce nella vendita una condizione risolutiva potestativa, il cui avveramento è rimesso alla libera determinazione del venditore e produce l'immediato ritorno della proprietà della cosa al medesimo, senza bisogno di un'apposita manifestazione di volontà del compratore e, anzi, anche contro la sua volontà. Ciò, mentre distingue il patto di riscatto da quello di retrovendita, che non è sufficiente a far riacquistare al venditore la proprietà della cosa senza una dichiarazione di volontà del compratore, vale a porre in rilievo l'efficacia reale del riscatto convenzionale, nel senso che il patto di riscatto non è legato ai soggetti che lo hanno stipulato, ma può essere ceduto senza il consenso del compratore e - se trascritto - può essere fatto valere anche nei confronti dei successivi acquirenti della cosa a norma dell'art. 1504, Codice civile. (Cass. 16-5-1975, n. 1895, in Giur. it., 1976, I, 1, 1589 con nota di A. Marchio)

 

Poiché la vendita con patto di riscatto costituisce un negozio sottoposto alla condizione risolutiva potestativa dell'esercizio del riscatto da parte del venditore, che elimina con effetto retroattivo gli effetti dell'alienazione, mentre il patto di retrovendita, obbligando ad una successiva stipulazione, si configura come un contratto preliminare che vincola il compratore a rivendere l'oggetto al venditore, sulla base di un rapporto meramente obbligatorio che interessa i soli contraenti ed ha effetto dalla data della nuova stipulazione, la prospettazione dell'esistenza di un patto di retrovendita, per la prima volta, nella fase di cassazione del giudizio, svoltosi sul presupposto della sussistenza di un patto di riscatto, risolvendosi in una istanza di accertamento di elementi che non hanno formato oggetto di esame precedente, è inammissibile. (Cass. 3-11-1979, n. 5705)

 

24 Nella vendita con patto di riscatto il venditore non può, senza il consenso del compratore, cedere ad un terzo estraneo al negozio il diritto di riscattare il bene oggetto dello stesso, poiché detta cessione integra una modificazione che incide non solo sulla struttura soggettiva ma anche su quella oggettiva del contratto, comportando l'obbligo del compratore di prestarsi al trasferimento della proprietà a favore del terzo senza che tale obbligo egli abbia mai assunto. (Cass. 20-12-1988, n. 6963, in Giur. agraria it., 1989, II, 153)

 

25 Il patto di riscatto - inteso come condizione risolutiva potestativa della vendita, il cui avveramento è rimesso alla libera determinazione del venditore e produce l'immediato ritorno della proprietà della cosa al medesimo senza il bisogno di una manifestazione di volontà del compratore, anzi contro la sua volontà - è valido ed efficace anche se stipulato con atto separato da quello di vendita, purché costituisca l'espressione di un'unica volontà negoziale già maturata, sia con riguardo alla vendita, sia con riguardo alla costituzione del diritto di riscatto, fin dal momento della stipula dell'atto relativo alla vendita. (Cass. 3-7-1980, n. 4254)

 

26 Il patto di riscatto introduce nella vendita una condizione risolutiva potestativa, il cui avveramento è rimesso alla libera determinazione del venditore e produce l'immediato ritorno della proprietà della cosa al medesimo, senza bisogno di un'apposita manifestazione di volontà del compratore e, anzi, anche contro la sua volontà. Ciò, mentre distingue il patto di riscatto da quello di retrovendita, che non è sufficiente a far riacquistare al venditore la proprietà della cosa senza una dichiarazione di volontà del compratore, vale a porre in rilievo l'efficacia reale del riscatto convenzionale, nel senso che il patto di riscatto non è legato ai soggetti che lo hanno stipulato, ma può essere ceduto senza il consenso del compratore e - se trascritto - può essere fatto valere anche nei confronti dei successivi acquirenti della cosa a norma dell'art. 1504, Codice civile. (Cass. 16-5-1975, n. 1895, in Giur. it., 1976, I, 1, 1589 con nota di A. Marchio)

 

27 In tema di vendita con patto di riscatto, l'efficacia della dichiarazione di riscatto del venditore è subordinata, in base al combinato disposto degli artt. 1502 e 1503, Codice civile, al solo rimborso (o offerta) del prezzo e delle spese della vendita, e non anche delle altre somme relative alle spese qualificate utili, per le quali, invece, alla mancanza di pagamento (o di offerta) è collegato unicamente il diritto di ritenzione del compratore (peraltro, per talune di esse, suscettibile di diniego da parte del giudice). (Cass. 22-2-1983, n. 1332, in Giur. it., 1983, I, 1, 873; Riv. not., 1983, II, 1246; Riv. giur. ed., 1983, I, 1, 766)

 

28 Ai sensi dell'art. 1503, secondo comma, Codice civile il venditore che abbia comunicato al compratore la propria volontà di esercitare il riscatto convenzionale, entro il termine all'uopo previsto, ma abbia ricevuto dal compratore medesimo il rifiuto dell'offerta non formale delle somme dovutegli (prezzo, spese ed ogni altro pagamento legittimamente effettuato per la vendita), decade dal diritto di riscatto qualora non provveda, negli otto giorni successivi a detta scadenza, all'offerta reale di quelle somme, con le formalità prescritte dagli artt. 1209, Codice civile, 73 e 74, disp. att., Codice civile. (Cass. 23-8-1978, n. 3925)

 

29 In tema di compravendita immobiliare, ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o determinabilità dell' oggetto del contratto, nell' atto devono essere indicati gli elementi per la identificazione immediata o futura del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioè idonei per la individuazione dell' oggetto del contratto medesimo; detta ipotesi, pertanto, non ricorre laddove di un bene, costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno più grande, non siano specificati i confini e venga indicata soltanto approssimativamente anche l' estensione, essendo tali elementi privi di certezza in ordine alla oggettiva consistenza del bene.(Cass. 31-7-1989, n. 3562, in Giur. agr., 1990, 225)

 

 

 

Fonte: IPSOA - Contratti - profili operativi e giuridici - Riproduzione integrale